因限购政策导致交易房屋无法过户,交易当事人应该怎么样?

      房屋限购政策,是指国务院或地方政府为遏制房价快速上涨,遏制投资和投机性买房,保障房地产市场的价格平稳和民生,对居民家庭购买住房的资格及购买数量所作出的限制政策。

      限购政策一般情况下并不会影响房产买卖合同的效力,只要双方签订的买卖合同不存在《民法典》规定的合同无效情形,应认定为合法有效。最高人民法院民二庭编著的《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》一书中,一般来说,违反党中央的政策、国家政策的合同,可以认定构成(违反)公序良俗。而违反部门政策、对方政策如违反各地有关“限购”政策的合同,一般不宜以违背善良风俗为由认定合同无效。

      在一些房屋买卖合同约定的过户时间届至或过户条件满足时,如果买受人不具备购房资格,现在的司法实践中大多数是支持解除合同。主要原因是考虑到法律关系的稳定性,而解除的法律后果,则需要考虑合同履行是否受房产新政的影响:如果不受新政的影响,买受人拒绝则买受人构成违约;如果受到新政影响,则双方互相不负违约责任。

     但是,如果是借名买房的情况,《九民纪要》第31条规定,违反规章一般情况下不影响合同效力,但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的,应当认定合同无效。此外,最高法在【(2020)最高法民再328号】案例中指出如果买房的目的在于规避国务院和北京市的限购政策,通过投机性买房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥,则无异于纵容不合理住房需求和投机性买房快速增长,鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益,不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符,而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空,阻碍国家宏观经济政策落实,影响经济社会协调发展,损害社会公共利益和社会秩序。因此,为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效。”

     因此,因限购政策导致交易房屋无法过户,当事人应区分不同情况进行相应的处理。在遇到纠纷时,最好委托律师尽早介入,维护自己的合法权益。

2022年6月21日 15:58

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