房屋买卖合同履行过程中的案外人如何提执行异议之诉

      近几年来二手房交易中经常会碰到这种情况:买方与卖方签订了房屋买卖合同并且已经支付了大部分的购房款,但是因为卖房人涉及到债务纠纷成为被执行人,房屋被法院依法查封了,而此时买房人还未将房屋过户到自己名下,那么出现这种情况买方要如何维权呢?遇到这种事不要乱了方寸,如果符合一定的要求,可以通过案外人执行异议夺回属于自己的房产。

     

      案外人执行异议之诉,是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利。具体是指在执行程序终结前,向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。

      案外人在执行过程中对执行标的提出不同意见,主张全部或部分权利。执行异议的目的是为了保护当事人的合法权益,而执行异议则是为了保护案外人的利益,使其免受执行行为的侵害,是案外人维护其合法权益的一种方式或制度。

      根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

     《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(1)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(2)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(3)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

实践中一般提出书面执行异议申请后,法院是形式审查,大部分异议申请是被驳回,因此买方应当在被驳回后的法定期限内提起案外人执行异议之诉,才能达到解除查封的目的。但要注意案外人执行异议诉讼的被告是申请查封房屋的申请人执行人。那经过诉讼以后如果还是无法维护买方权益的时候怎么解决这个僵局呢?

     

      房屋被查封,要求法院解除查封已经无法实现,此时唯一的途径便是起诉卖方,要求解除双方签订的房屋买卖合同,因为房屋已经被法院查封,卖方无法按照合同约定将房屋交付使用并且办理过户,因此房屋买卖合同的目的无法实现,符合法律规定解除合同的条件,要求卖方退还购房款并承担违约责任。

      为避免发生这样的情况,应该做到如下几点减少这样的风险:

      1.认真审查自己有无购房资格。通过房产中介、房管部门等了解相关城市是否有限购政策;首付/贷款比例是多少;2.认真审查卖方的相关信息。卖方的所有权有无瑕疵、有无房屋共有人、签合同时共有人是否到场、若卖方急于出售房屋其真实原因是什么;3.详细了解房屋的基本情况和房屋的性质。(住宅/公寓/商住,直接影响能否落户)、房屋有没有抵押查封、是否满二年/满五唯一(免增值税和个人所得税)、房屋是否违章或待拆迁、房屋是否是“凶宅”(最好在购房合同中对此进行明示)4.选择正规、口碑好的房产中介;5.涉及到房屋按揭等情况,要在购房合同中对双方权利义务、违约责任等进行明确、周全的约定。

2021年12月15日 15:08

名称:江苏万仕邦律师事务所

地址:无锡市惠山区政和大道209号

电话:1581448649

邮箱:4610914@qq.com

联系我们