借名买房合同的效力如何进行认定

      为了规避国家政策的借名买房合同,主要有以下几类(1)规避房屋限购政策;(2)规避限贷及其别的贷款阻碍;(3)便于办理手续、减少税费;此外,还有一些为了逃避债务、还有仅仅为了隐藏真实的财产信息。那么,这些借名买房的合同是否有效呢?

      一、为规避限购政策的借名买房合同效力
      为规避地方政府的限购政策,通过借名买房获取不当利益。司法对于这种行为如不加限制而任其盛行,则无异于纵容投机性买房迅速增长,鼓励不诚信的人通过规避政策获取不当利益,与司法维护社会诚信和公平正义的职责不相符,而且必然导致房地产宏观调控政策落空,损害社会公共利益和社会秩序。最高院最新作出的判决明确将规避限购政策的借名买房合同归入违反公序良俗原则的无效合同。在我国大力推行类案检索制度的背景下,这种裁判规则也会被各地法院执行。所以,在当今的背景下,可以得出“规避限购政策的借名买房合同无效”的结论。但是,在法院判决前已取得了购房资格并办理了房产过户登记,借名人已成为了经登记的房屋所有权人,已然不具有事实基础。所以,在此特别提醒,若您曾因规避限购政策签订了借名买房合同,如果之后取得了购房资格,需尽快去办理房产过户登记,则可成为实际物权人,排除出借人的债权人的强制执行。
      规避限贷政策的借名买房合同无效。房屋限贷作为严格限制各种名目的炒房和投机性买房,遏制部分城市房价过快上涨的重要政策措施,体现了社会公共利益。借名买房关系损害了社会公共利益,应属无效。
      规避保障性住房政策的借名买房合同无效。涉案房屋属于限价商品房,双方的借名买房行为会损害其他具备限价商品住房购买资格者的权益,借名买房合同关系应属无效。


二、规避债务转移财产的借名买房合同效力
      规避债务、转移财产的借名买房合同无效。实践中,存在部分实际购房者利用借名买房的形式,隐匿、转移财产,从而损害其他人合法权益的情况。例如,某些债务人负债累累,却以其他人名义购买房屋,使债权人无法找到其名下房产,实现逃避执行的目的。又例如,夫妻一方通过借名买房协议转移财产,避免在离婚时分割这一部分资产。根据民法典第一百五十四条的规定:“行为人与相对人恶意串通,损害其他人合法权益的民事法律行为无效。”因此,为规避债务、转移财产而签订的借名买房合同是无效的。


三、因其他私人原因签订的借名买房合同效力
      在现实生活中,还有的购房者出于私人原因不想将房产登记在自己名下,仅是单纯地不愿显名。针对这种情形,只要借名买房合同不存在其他无效情形(即不违反法律法规的强制性规定、不违背公序良俗、不损害其他人的合法权益),该合同有效。在此情况下,借名人可以根据实际上的代持关系要求出借人将房产过户至其名下,但该项权利系基于合同关系所产生的债权请求权,在法定变更登记程序完成前,借名人不可以根据借名买房的合同关系直接起诉要求确认自己为房屋的物权人,其所享有的债权请求权也不具有对抗效力。

2021年10月26日 15:47

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