借名买房能否排除强制执行和拍卖？

      由于购房资格限制、逃避债务、获取贷款等原因，实际购房人（借名人）委托名义购房人（出借人）以其名义实施购房行为，俗称“借名买房”。若借名所购房屋因名义购买人的原因被法院采取强制措施，借名人能否基于借名的关系排除强制执行？“借名买房”有很多法律风险，常见的风险之一就是，当登记购房人对外负有债务时，登记购房人名下的房屋可能被债权人申请查封并拍卖。还有出借人人后悔，在借名人证据不足，不能证明双方之间系借名买房的关系的情况下，要想取得房屋产权或收回买房款都很困难；房屋被征收，征收补偿款被出借人领取从而产生纠纷；出借人意外死亡，导致实际继承人无法继承房产等风险。遇到这种情形时，作为“借名买房”的实际出资人，能否排除法院对涉案房屋的强制执行？
     《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”借名买房到底能不能排除出名人债权人的查封执行？司法实践中虽然有不同做法，但是江苏是明确借名买房不能排除法院强制执行。江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）：“金钱债权执行中，执行法院对案涉房屋采取查封措施后，案外人以其与被执行人存在借名买房的关系，且系房屋实际所有权人为由提出异议的，应裁定驳回异议。由此引发的执行异议之诉案件，应驳回其诉讼请求。”

      对于借名买房不能排除强制执行的问题，以下几点思路是比较清楚的：
      1、借名买房如存在违反国家法律、行政法规的强制规定或违背公序良俗原则等无效情形，借名人则不能基于“借名买房”的关系取得对房屋的合法所有权，肯定也不能排除对涉案房屋的执行。
      2、如借名人与出借人之间存在亲属等特殊身份的关系，为了避免 借名人与出借人之间恶意串通，通过行异议程序逃避执行，损害其他债权人的利益，法院在审查借名人与出借人之间的借名买卖的关系时，对证据的要求则会更高，审查也会更严格，主张以借名买房排除对涉案房产的执行也会更加困难。
      3、借名人基于借名买房协议享有的是债权请求权而不是物权请求权，不能排除强制执行。借名买房协议项下借名人到底享有债权请求权还是物权请求权，存在争议。《九民纪要》的施行为这个问题的解决提供了依据，根据《九民纪要》第124条的规定，案外人依据另案生效裁判对金钱债权的执行提起执行异议之诉的，作为案外人提起执行异议之诉依据的裁判将执行标的物确权给案外人，可以排除执行；基于以转移所有权为目的有效合同(如买卖合同)，判令向案外人交付标的物的，其性质属于债权请求权，不能排除执行。那么借名人是否有权要求确认其对房屋的所有权呢？各地法院均不支持借名人直接提起确权之诉，不支持借名人关于确认其为房屋产权人的诉讼请求，而是认为借名人享有请求出名人办理房屋过户登记的权利。由此可见，借名人不能直接要求确认其所有权，而是可以请求办理房屋变更登记，借名人享有的是债权请求权，不能排除强制执行。

      因此，律师在此提醒大家，如果要通过借名买房的方式购房，借名人一定要有证据意识，注意保留好聊天记录、付款凭证、房屋买卖合同原件、房屋实际占有使用产生的相关证据等材料，当房屋具备过户条件时，及时要求出名人办理房屋过户手续，以免节外生枝。如真的遇到借名购买的房屋被法院查封或强制执行的情况，不要犹豫，立即委托专业律师介入，以维护自身合法权益。