房东拒绝履行安置房买卖合同,拒绝配合过户怎么办?

        作为一名擅长处理房产纠纷律师,工作中遇到很多的案件就是房屋买卖纠纷,而在房屋买卖纠纷中,安置房的纠纷占很大比例。

        为什么安置房的买卖比商品房买卖更容易出现纠纷呢?第一,安置房的价格一般是低于商品房的,价格上有优势。因此安置房的涨幅较大,在经济利益上,很多人往往选择违约。第二,从安置房签订买卖交付到过户时间跨度大,在这中间会发生很多事情。比如房东破产跑路、房东欠下巨额债务等。这两种原因是安置房出现纠纷的最主要的因素。

        接下来我和大家来普及一下有关安置房的基本法律知识。

        1. 安置房是否能够上市交易?

             征地拆迁安置住房符合下列条件,并按照规定办理有关手续后,可以上市交易:

           (一) 依法取得不动产权证(国有土地使用证和房屋所有权证);

           (二) 以安置时间起算满五年;

           (三) 补交土地收益以及享受优惠的有关规费等相关费用;

           (四) 住房专项维修资金按《无锡市住宅专项维修资金管理 办法》 标准缴存到位;

           (五) 法律法规规定的其他条件。

         2. 会不会安置房没有办理首次登记而导致合同无效?

       《合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的,合同无效。(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

        那么是否违反了该条款呢?答案是否定的。这个强制性规定是法律和行政法规,且必须是禁止性规定,因此,安置房在没有办理首次登记前签订的房屋买卖合同是有效的。

        3. 合同有效,房东拒绝配合,可以要求强制过户么?

        一般情况下,法院的基本都是倾向于支持合同继续履行的。但是否可以判决强制过户,要分三种情况:

         第一,从安置时间起算满五年,房屋上没有任何查封和抵押,符合过户条件。起诉至法院时,安置房已经在房东名下,这种情况下,若买家支付全额房款没有问题的话,基本法院会倾向于支持继续履行,办理过户更名手续。当然这个时候房屋上,在本案的查封之前不能有其他查封,如果有,要想办法把查封涤除掉。

        第二,起诉至法院时安置房还没有过户至房东名下,也就是说房东还没有办初始登记,但是以安置时间算已经满五年了。这种情况法院也是基本上倾向于判决继续履行的,根据以往判例,法院会把追加为第三人,先过户给安置房的房东,再由房东过户给买家。

        第三,诉至法院时安置没有满五年,这种情况下,法院一般是不会支持过户的请求。

         4. 初始登记没有办理,对法院判决强制过户的有无影响?

       有些房东故意拖着不去办理初始登记,房东却为了达到自己的某种目的故意拖着不办理,这种情况法院会如何判决呢?法院通常是倾向于判决继续履行,办理强制过户的。

        无锡安置房很多都是十几年前就拆迁安置的,遇到房东拒绝配合过户的情况很多,当事人在遇到安置房纠纷时,还是要咨询专业的无锡房产律师,为你保家护航。

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