逾期办证的违约责任是否应当由开发商承担

     在商品房买卖合同纠纷中,开发商逾期为购房者办证是典型案件。主要有下面几类纠纷:1、房屋已经交付但逾期办证,购房人以开发商逾期办理房产证为由,请求承担违约责任并办理房产证;2、办理房产证存在重大风险,购房人要求逾期办证的开发商解除合同,赔偿损失;3、房屋逾期交房同时也逾期办证,购房人要求开发商承担退房或交房办证的违约责任;

     

     在这些纠纷中,涉及的关键问题之一是:办理房产证中,开发商到底承担多少义务?购房者在房屋办证过程中是否需要履行相应的义务?

   

     根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》18条:由于出卖人的原因,购房人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日;

     国务院《城市房地产开发经营管理条例》第33条:预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理。 土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。

   《城市商品房预售管理办法》12条:预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件。

综上法律规定,

 

     不动产登记通常先由开发商完成初始登记,之后才由各个购房人分别办理。开发商办证的义务实际上为法律上的协助义务,办理房产证的申请人应该是房屋权利人,即购房者。开发商实际上是作为代办人受托履行合同主义务。

     当开发商将办理房屋权属证书要求的各项规定材料备齐交给权属登记部门进行初始登记,并取得房屋权属登记部门的收件单时,应视为开发商已完成初始登记办证义务。在合同无特别约定时,且购房人未在法定或约定期限内申请办理房产证,开发商即完成其初始办证义务。

开发商应在完成整个房地产项目的初始登记后,还具有为购房人主动办理单元权属证书的义务,购房人应按开发商要求及时提供有关证件,开发商承担办证义务直至其取得权属登记部门关于申请办理单元权证材料的收件单时止。

     开发商在完成初始登记后,仍旧具有告知义务,即应该将其取得楼房产权证书或单元产权证书的情况及时告知购房人,并告知购房人可以办证的信息内容。

2020年11月23日 13:32

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