关于商品房的交付条件和逾期交付问题

      逾期交房就是在买家履行交付购房款后开发商没有按照合同约定时间按时交房,逾期交房涉及到合同违约。而影响违约金多少的首要因素就是开发商逾期交房的时间。

      根据我国法律法规的规定,商品房的验收包括:工程质量验收和综合验收。

      1.商品房工程质量的验收的规定。工程质量验收是指交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

    《建设工程质量管理条例》第16条规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件:(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;(二)有完整的技术档案和施工管理资料;(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;(五)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的,方可交付使用。”

      2.商品房综合验收的规定。综合验收是指质量监督、规划、消防或公安消防、人防、环保等有关部门或单位验收等部门进行的验收。

《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格,不得交付使用。房地产项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当在收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”

 

      那么商品房交付的条件是综合验收,还是工程质量验收呢?

    《建设工程质量管理条例》规定的是建设工程质量专项验收,主要反映了建设工程质量验收情况。而《城市房地产开发经营管理条例》规定的是综合验收,是强调了要求政府部门和开发商要严把商品房的使用关,防止不合格的商品房进入市场。商品房作为建设住房首先要符合建设工程质量验收,但是房地产是具有多种属性的商品,还应符合综合验收的标准。

 

     如果开发商交付的房屋不符合条件,作为买方人该如何处理?

     根据《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》,出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件,或出卖人不出示竣工验收备案等法定交付证明文件的,买受人拒收,并请求出卖人承担迟延交房责任的,应予支持。

     买受人明知出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件,仍然接受房屋,买受人要求出卖人承担迟延交付责任的,不予支持。但因交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件,给买受人造成其他损失的,应予赔偿。

     

      这边主要说的是法定条件,那么约定条件是怎么样处理的,一般约定什么样的交付条件呢? 

      商品房买卖中,开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙,还需出示相应的证明文件,并签署房屋交接单等。合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任,但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后,逾期办证的违约责任就不予承担的,应按照不利于条款制订人的解释规则,作出不利于开发商的解释,开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。

      商品房买卖合同示范文本中有法定的房屋交付条件即建设工程验收备案,合同另有空白栏以便双方当事人自行约定交付的条件。可以进行如下约定:该商品房经综合验收合格;该商品房经分期综合验收合格;该商品房取得商品住宅交付使用批准文件;如果当事人约定的交房条件是第一种,那么以开发商是否取得其当地建设管理机构发出的《竣工验收备案证》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了备案证,就具备了合同约定的交付条件,否则,视为不具备合同约定的交付条件。如果当事人约定的交房条件是其他的,则都以开发商是否取得当地房地产开发管理机构发出的《房地产开发经营项目交付使用许可证书》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了该证书,就具备了合同约定的交付条件,否则,视为不具备合同约定的交付条件。

    在司法实践中,逾期交房的纠纷是商品房交易中比较常见的房产纠纷,还有一些,出卖人交付的房屋虽符合合同约定,但仍存在下列严重影响正常居住使用的情形的,买受人可以拒绝接收,或在收房后一年内请求解除合同和赔偿损失。

2020年11月23日 13:20

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