长租公寓频繁暴雷的情况下,房主应该如何保障自己的权利?

      长租公寓作为近些年房地产市场的一个新行业,其运作模式主要是接受房主的租赁委托,或是直接将其房屋承租下来,然后对外进行转租。近两年频发的长租公寓暴雷事件主要就源于租金贷使用下的“高收低租”。疫情导致原本脆弱的模式不堪负重,托欠房主租金的情况集中爆发。在资金链断裂后,长租公寓公司丧失持续向房主履行支付租金的能力,若选择将剩余大量资金携款潜逃,可能构成合同诈骗罪等犯罪。

 

      面对资金压力,长租公寓试图将风险转移到租户和房主身上,而房主和租户在这种情况下只能各退一步,共同承担风险,才能减少双方的损失。

      那么在长租公寓暴雷的情况下,房主该如何保障自己的权益呢?

     这得看房主与长租公寓签的是什么合同。在实践中,有的签的是房屋租赁合同,则是租赁合同的法律关系;有的签的是委托合同,则委托合同的法律关系。如果房主与长租公寓签了租赁合同,房主经催要租金无果后,可解除租赁合同。解除通知送达后,房主即可收回房屋。如租客不搬,可向人民法院起诉。但如果房主与长租公寓签的是委托合同,则长租公寓是作为房主的代理人与租客签订租赁协议。则该协议仍受法律保护,租客在支付租金的情况下有权继续居住,房主不能赶走租客。

 

      无论是房主还是次承租人在遇到这类问题时都是受害人,本人认为双方还是应该先行协商处理,尽量通过协商暂时共同分担部分损失的方式重新签订租赁合同。如协商不成,再通过法律途径来解决。

       但是如果在协商不成的情况下,那么避免不了以下两个问题。

       第一、房主与长租公寓签订的合同解除,是否代表租客与长租公寓签订的合同也解除?

       大部分房主与长租公寓间签订的合同时明确的委托代理法律关系及明确的委托事项,长租公寓作为受托人有权依据合同中的授权事项与租客签订租赁合同,代收租金。虽然房主与长租公寓的合同解除了,但因为长租公寓是在授权期限内与租客签订的合同,所以租客的合同仍然有效。

      第二、房主是否可以收回房屋。承租人无正当理由未支付或是迟延支付租金的出租人可以解除合同。房主称为出租人,长租公寓称为承租人,而租客称为次承租人。根据司法解释的规定,房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。因此,房主是完全有理由要求次承租人返还房屋的。

2020年11月10日 15:50

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