一房二卖的情况下,买方应该如何处理呢?

      一房二卖”是指出卖人在签订房屋买卖合同后又将该房屋再次出售的情况。法律并没有明确严禁一物二卖,并没有因一物二卖而当然否定合同效力,只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。换句话说,合同只要没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形的,均为有效的合同,并不因为房东在先订立了一份房屋买卖合同,房东订立的第二份买卖合同就必然无效。这样,房东“一房二卖”将产生两份合同义务,任何一份合同不能履行的,都将承担违约赔偿责任。那么该如何确认哪个买方能够得到房屋呢?
 

        “一房二卖”一般确定权利保护顺位:在“一物二卖”的情况下,如果两个涉及共同标的物的合同均已发生法律效力,这里主要分三种情况:
     (1)已经办理不动产登记的优于未办理不动产登记的;
     (2)均未办理登记,先占有的优于后占有的;
     (3)均未占有的,先交付全部价款的优于未交付全部价款的。
       在司法实践中,法院也针对“一房二卖”的特殊情况进行了具体的分析:后买受人即使办理合同登记在先,也不能对抗已经支付房款、并合法占有不动产的先买受人。
 

       在遇到一房二卖的情况下,作为买方应该怎么处理呢?
    (1)首先要判断能否拿回房子,过户、交房、房款支付情况、合同签署时间都是判断的标准。一般情况下,过户优先。
    (2)如果房子不可能拿回了,比如二卖已经过户了。遇到这种情况要 快刀斩乱麻,立刻提起解除合同之诉。以出售人严重违约,致使房屋买卖合同之目的不能实现,向法院请求解除合同、返还已付购房款及利息,同时还可以要求出售人承担违约责任或者赔偿房屋差价损失。
    (3)提起民事诉讼的同时提起财产保全。
    (4)一房二卖行为可能涉及的犯罪为诈骗罪和合同诈骗罪。骗罪是以非法占有为目的,用虚构事实或者隐瞒真相的方法,骗取数额较大的公私财物的行为。合同诈骗罪,是指以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,骗取对方当事人财物,数额较大的行为。如果涉及刑事犯罪,应当立即报案处理。


      最后,在买房时如何防止“一房多卖”,至关重要是尽快办理过户登记,完成产权变更手续,以防发生纠纷。还有,网签同样具备防止房屋一房二卖的效力。如果在购买房屋遇到“一房多卖”法律纠纷时,建议尽快委托律师处理,维护自身合法权益。

2020年10月31日 14:32

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