名为房屋买卖合同,实为民间借贷关系的合同该如何处理?

      近年来,民间借贷案件不断增多,案件错综复杂案件审理难度越来越大。为确保债权的实现,许多出借方会在签订借款协议的同时又签订房产买卖合同,并出具相应的买房的收条,让一般人难以分辨双方究竟是房产买卖关系还是借贷关系。当发生纠纷时,经常发生出借方直接主张房屋所有权、债务人主张确认合同无效等纠纷。

 

     《民法总则》第一百四十六条:“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。”

     《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中,第二十四条规定,对同时出现两种法律关系时的审理方式为按照民间借贷审理,对于坚持以房屋买卖法律关系起诉的,法院予以驳回起诉。

 

      根据民间借贷法律关系案件审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决判定的债务,出借方可以申请拍卖房产买卖合同标的物,以清偿债务。

      但在司法实践中,有的原告起诉主张房屋所有权,有的原告起诉要求被告配合过户。合同的约定也不一样,而合同的约定也会影响到案件的结果。

 

      第一种、双方约定债务到期未清偿,出借方直接取得房屋所有权的,房产买卖合同无效。我国《物权法》第一百八十六条和《担保法》第四十条明文规定禁止流押,此房产买卖合同应属无效。第二种、双方明确约定房产买卖合同作为借贷的担保。当事人双方约定,借贷到期后,债务人不能按期偿还借贷,出借方有权对房产评估,用房产价款清偿债务,而不是直接取得房屋所有权。其实质是将房产买卖合同作为借贷的担保,符合让与担保的概念。让与担保与流押存在本质区别,双方签订房产买卖合同的真实意思是为借贷设定担保,并非根据支付对价获得房产买卖合同标的物的所有权。 所以,房产买卖合同是否有效,取决于双方约定及出借方的选择。

 

      因为该类型案件,原告通常持有购房合同和买房付款的收据,要求被告协助办理过户手续。被告虽然抗辩以房抵债,但是通常苦于无法拿出相应的证据,被告承担败诉的风险比较大。此时,笔者认为作为债务人应当保留相应的证人证言、录音等证据还原事实的真相,最好能签订补充协议予以明确。

      如果你遇到了这样的纠纷,还是应当委托专业的律师,帮助你处理案件,最大程度的维护你的权益。

2020年10月31日 14:19

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