限贷政策的变化导致合同无法履行,一方能否解除房屋买卖合同?

      2020年8月30日,无锡市又进行了新一轮房地产调控。夫妻离异后2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭在本市市区范围内拥有住房套数计算。还有市区(不含棚户区改造重点地区)个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。调整无锡市区差别化住房信贷政策,对已拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,再次申请商业性个人住房贷款购买商品住房的,最低首付比例调整为不低于60%。这三项内容都有可能导致已经签订的房屋买卖合同等无法继续履行,在此等情况下,一方可否解约?

     

      在合同履行过程中,因发生不可归责于当事人双方事由,从而造成合同履行的困难,若继续履行合同会显失公平,因此允许当事人变更合同内容或解除合同。限贷政策的变化能否解除合同,首先看当事人是否有约定,如果没有约定的能否解除合同、能否免责应当按照具体进行分析。不管怎么样合同的解除还是应当协议解除、按约定解除或者诉讼解除。限购限贷政策具有经常性和延续性,即使政策性文件的具体内容、实施时间虽然无法确切预测,其大致的导向性也是可以判断的,因此这并不构成法律上的不可抗力。

 

      限贷政策导致首付比例增加、贷款成数下降,这类情况将会严重影响买房者支付房款的能力,继续履行房屋买卖合同有可能导致买房者陷入严重的财务困难,在这种情况下可认为合同目的已不能实现,可适用情势变更原则。首付比例增加、贷款成数下降原则上不应当轻易解除双方合同,只有买房者在充分举证,证明限贷政策的调整导致买房者继续履约已经不能时,方可解除合同。但是对一些投资性买房者来说,这种困难其实是可其他方式筹集资金,故原合同的继续履行并不构成实质性显示公平,此时就不可以适用情势变更原则。

 

      根据江苏省高级人民法院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》因房屋限贷政策引发的纠纷如何处理?

      调控政策实施前订立的合同未明确约定以按揭贷款方式付款,现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由,请求解除合同的,一般不予支持。

      调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款,现买受人举证证明其确因不能办理按揭贷款等导致无法继续履行,而请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,可予支持。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的,可酌情予以支持。买受人以贷款比例降低为由要求解除合同的,一般不予支持。如果因限贷政策实施导致买受人允许贷款比例低于合同约定按揭贷款比例净差值大于30%的,人民法院可予支持,但买受人因迟延履行、个人信用问题等导致合同无法继续履行或者合同另有约定的除外。

调控政策实施前订立的合同在限贷政策实施后,买受人既未按约履行也未提出解约,经出卖人催告后仍未在合理期限内履行或提出解约,出卖人请求继续履行或解除合同,并由买受人承担违约责任的,应予支持。

 

       因此根据江苏省的规定,这次政策限贷政策的调整是不能以情势变更原则解除房屋买卖合同的。而且,提高按揭付首付比例和提高二套及以上住房贷款利率,对大多数购房者来说是可以有一定的预见性的,也不是完全不能克服的。银行按揭贷款的申请即使没有限贷新政,购房者也有可能不被批准,这在购房者签订合同时应该是能够考虑到的。而且大多数合同在按揭贷款或者贷款数额没有达到房款数额要求的,买家必须以现金补足。当然,本人认为这个规定中净差值30%的规定是为了确定情势变更中的公平原则,不应该一概而论。如果能够证明购买二套房的必要性,证明继续履行合同会造成购房者的经济困难,法院还是有可能支持解除房屋买卖合同并不需要承担违约责任。

 

      不管怎么样,在发生上述情况时,合同双方当事人还是应当进行充分的沟通,考虑到双方的难处,不要轻易的去解除合同,还是尽力去促成合同。在实在发生困难的情况下,再考虑解除合同。

2020年9月2日 16:25

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