房屋过户后卖方不及时迁出户口,买方该怎么办?

      近年来,户籍政策变化以及教育资源不均衡导致的学区房价格快速上涨,在二手房买卖过程中因户口迁移产生纠纷时有发生。有些购房人高价购买学区房的核心目的就是为了子女上学,因此户口能否迁人对于购房人影响重大。

 

      遇到卖房人逾期未迁出户口的违约行为时,购房者该怎么办呢?对于购房者来说主要诉求有:购房者要求现有户口迁移;购房者要求赔偿逾期迁户口违约责任;因学区没法实际落实、购房者要求解除合同。

 

       一、户口迁移只能由当事人自己履行,若当事人自己不办理,法院不能判决卖方的户口直接迁移到哪里,也不能直接判令要求卖方根据买卖合同迁出户口。户口迁移系公安机关的职权,不属于人民法院民事案件受理的范围,即法院不能判决迁移户口。出卖人承担的迁移户口的义务,只能通过违约责任来约束。购房者根据房屋买卖合同约定高额的违约责任,通过主张违约责任的方法迫使卖方迁出户口。

 

      二、户口迁移的约定必须在合同中予以明确。由于有些购房者一开始未考虑到户口问题,在自己打算将户口迁到所购买房屋上时,才得知卖方的户口仍落在该房屋上,但由于没有在合同中约定户口迁移合同条款,起诉中必定是一个双方扯皮的问题。在这里,合同中要约定逾期迁出户口按照每日xxx元的标准计算违约责任。约定了按日承担违约责任,每过一日,违约责任都会增加,持续的话卖方将承受不起。迁出户口实际上对于卖方是一件容易的事情,卖方只要考虑到每日要支付违约责任,没有必要将户口常期落在原房屋上。

 

      三、如果出卖人不迁出户口的违约行为致使购房人不能实现合同目的的,购房人可要求解除合同。《合同法》第94条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同,其中包括当事人一方延迟履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的情况。若根据当事人对合同目的进行详细的约定,可以认定购房人购买房屋是以办理孩子学籍档案等首要目的,学区房的核心功能就是为了获得办理学籍档案的资格,而获得学籍档案资格的前提是将购房人孩子的户口及时迁人交易房屋,这符合普通人认知。出卖人的违约行为致使购房人孩子的户口不能及时迁人,进而导致合同目的无法实现的,购房人有权解除合同、并要求出卖人承担违约责任。

 

     那么,作为购房者而言,怎么来避免户口没法迁出的风险呢?

     一、保留部分房款作为户口迁移保证金。二手房买卖中,为了避免卖方逾期迁出或不迁出户口,购房者在向卖方支付房款时,会按照双方协商好的数额保留一部分房款作为户口迁移保证金,待卖方迁出户口后再支付给卖方。如果卖方逾期未迁出,卖方需承担违约责任。二、户口核查。购房者在购买房屋前可向房屋所在地的公安机关了解清楚该房屋内的户口情况,如果存在户口没法迁出的情况,及时与卖方进行沟通。购房者在签订房屋买卖合同前,须积极主动询问卖方该房屋是否存在其他户口且没法迁出的情况,并对户口情况进行约定,避免产生他人户口没法迁出,自己户口没法迁入的情形。

2020年7月12日 12:56

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