与精神病人签订的二手房买卖合同合同效力如何?

      在法律上,精神病人分成两类:第一类:不能辨认自己行为的精神病人属于无民事行为能力人;不能完全辨认自己行为的精神病人属于限制行为能力人。

 

      根据《合同法》和《民法总则》的规定,不能辨认自己行为的精神病人属于无民事行为能力人,此类人卖房时,如果是其亲自签署的合同,那么该合同无效。不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人,这类人可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神状态相适应的民事法律行为,对于其他的民事法律行为,通常由其法定代理人代为实施,或者经过其法定代理人的同意、追认才为有效。

 

      对于身患精神病的限制民事行为能力人出售房屋,与通常出售房屋情况不一样。在房产买卖合同纠纷案件中,合同双方当事人就合同履行及违约问题产生争议,此时一方当事人向法院提交申请就其民事行为能力进行认定,经法院认定该当事人为限制民事行为能力人,在该当事人的法定代理人拒绝追认的情况下,既要保护限制行为能力人的合法权利,亦要保护交易相对人的信赖利益,此时不宜简单将该房产买卖合同认定为无效合同,需根据《中华人民共和国民法总则》第二十二条、《中华人民共和国合同法》第四十七条的规定,审查该当事人在签订合同及履行合同是否与其年龄、智力及精神健康状况相适应,综合判定当事人在从事相关民事活动期间是否属于限制行为能力的状态,从而确定房产买卖合同是否有效。

      作为购房者,在签订合同的时候要注意观察对方的精神状态,如果发现有问题,要及时跟中介沟通,确定具体情况后签订二手房买卖合同。

2020年7月1日 20:55

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