“双减”政策下,教育培训机构退租是否需要承担违约责任?

     2021年7月24日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》(以下简称“双减”政策)。“双减”政策针对校外培训机构治理提出学科类机构一律不得融资上市,严禁资本化运作;校外培训机构不得占用国家法定节假日、休息日及寒暑假期组织学科类培训;不得开展面向学龄前儿童的线上培训等一系列要求。政策出台后,校外教育培训机构除面临转型发展、裁员等现实问题外,还出现了退出教培行业退租的问题。

     2021年8月8日,中国民办教育协会发布了《中国民办教育协会关于校外培训机构房租有关问题的行业意见书》(以下简称《行业意见》),指明校外培训机构可根据我国《民法典》第五百三十三条主张构成情势变更,与出租方协商变更或者提前解除房屋租赁合同,并进一步指明“出租方不应将此视为违约,不应收取违约金,并应退还押金和所预付的部分租金”。但这仅仅是行业建议,并非法律规定。

     那么租赁合同是否可以适用“情势变更”原则呢?下面来明确下情势变更的法律规定以及双减政策下教培机构退租能否适用情势变更原则。

     根据《民法典》第五百三十三条,合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

     情势变更有五个构成要件:1、应该有情势变更的客观事实;2、情势变更的客观事实应发生在合同成立之后,合同义务履行完毕之前;3、当事人在签订合同时没法预见,这就要求当事人负有证明情势变更非因自己的主观过错而发生的举证责任;4、发生情势变更具有不可归责性;5、继续履行合同对于当事人一方明显不公平,这里所说的显失公平不能等同于一般商业风险所造成的不公平结果。商业风险一般具有可预测性,且这种风险是与利润对称的。

     因此并非所有教育培训机构都能适用情势变更的条款,应根据不同情形进行分析。第一种情况,签订租赁合同后,“双减”政策的出台造成其没法取得办学许可证,进而没法合法开展经营业务。此类教育培训机构签订《租赁合同》的核心是为了合法开展相关培训,而“双减”政策出台后,如主管机关不再审批办学资质,自身进行业态调整或改变房屋使用用途的成本过大,如果继续履行租赁合同不会产生盈利,继续履行《租赁合同》显失公平。第二种情况,对于因“双减”政策导致盈利大幅下降,即使减少租金仍陷入经营困境的,继续履行合同对其显失公平的,教育培训机构援引情势变更原则解约也很有可能得到支持。第三种情况,如教育培训机构为适应市场环境而实施经营策略调整导致盈利下降,属于一般商业风险,不适用情势变更条款。

     综上,“双减”政策对交易双方来说都无法预见,故不属于商业风险。如因政策影响造成不能或难以履行房屋租赁合同的,当事人最好重新协商,看是否可以达成一致意见进而解除合同。如不能达成一致意见,双方都可以寻求人民法院或者仲裁机构予以处理。必须要注意的是,适用情势变更原则变更或解除合同,应该从公平原则考虑。校外培训机构退租,势必影响出租人的经济收益,仅考虑承租人受到“双减”政策的不利影响,对出租人而言同样有失公平。加之不同地区受到政策影响的程度不同,是否能适用情势变更原则,如何适用,有关解除或变更租赁合同的后果如何在承租人和出租人之间进行分配,还需结合合同双方当事人因政策所遭受损失的具体情况,结合合同目的能否实现等具体情形进行综合考虑。

2021年9月4日 13:07

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