没有通过消防验收,出租人与承租人签订的租赁合同是否有效?

      一些出租人将未经消防工程验收或验收不合格的房产进行出租,此种房屋租赁合同是否有效?在司法实践中,有两种不一样的观点。一种观点认为,此种房屋租赁合同的内容违反法律、行政法规的强制性规定,应属无效合同;另一种观点认为,房屋租赁合同的内容并没有违反效力性强制性规定,应属有效合同。

     

      建设工程消防验收的法律依据为《消防法》第十三条:“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工,建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或消防验收不合格的,禁止投入运营;其他建设工程经依法抽查不合格的,应当停止使用。”

      根据《消防法》,消防工程验收的类型包含建设工程消防验收(又称“一次消防验收”)、二次装修消防验收(又称“二次消防验收”)和新店开业前消防检查。

     该规定要求建设工程在建设完毕后投入使用前需符合消防安全标准,以确保房屋建筑达到消防安全。建设工程消防验收合格后的相对应证书为《建设工程消防验收意见书》。

     二次装修消防工程验收通常指的是对室内装潢设计的审核,包含设计装修的喷淋、消火栓图纸等,是商业地产建筑在装修后投入运营前所进行的消防安全保护。二次装修消防工程验收合格后的相对应证书为《建设工程消防验收意见书》。

     新店开业前消防检查指的是公众聚集场所投入运营前、营业间的消防验收。《消防法》第十五条规定,公众聚集场所在投入使用、营业前,建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。公众聚集场所未经消防救援机构许可的,不得投入使用、营业。《消防法》第七十三条第(三)项规定,公众聚集场所,是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等。新店开业前消防检查合格后的相对应证书为《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。

     

      那么未通过消防验收的所订立的租赁合同是否有效呢?

      首先,根据《民法典》第一百五十三条第一款(原《合同法》第五十二条第(五)项)规定:“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”

      根据《民法典》第七百二十四条第(三)项规定,租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情况,承租人可以解除合同。因此,未经消防工程验收或消防工程验收不合格所订立的房屋租赁合同,承租人可以据此行使合同解除权。强制性规定包含效力性规定与管理性规定,效力性规定与管理性规定的理解与判别会影响到到民事合同的效力,还影响到市场交易的安全与稳定。效力性规定指的是法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规定,或虽未明确规定违反之后将导致合同无效,但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规定。管理性规定指的是法律及行政法规未明确规定违反此类规定将导致合同无效的规定。

      简而言之,违反效力性强制性规定的合同当然无效,违反管理性强制规定的合同未必无效。根据《民法典》第七百二十四条第(三)项规定,未经消防工程验收或消防工程验收不合格,不必然导致合同无效。综上,租赁房屋未经消防工程验收或消防工程验收不合格,不导致合同无效,但可以作为合同的解除的条件。

      消防工程验收不合格解除合同,需分不同的情况予以判定违约责任。如果是房屋本身的原因导致一次消防工程验收未能通过,一次消防工程验收应属房屋建设单位的法定责任,应由建设单位完成建设工程消防工程验收(建设工程竣工消防工程验收或备案);二次消防工程验收(通常指公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查)为建设单位或使用人的法定责任,具体可在合同中约定由出租方或承租方负责二次消防工程验收并承担相对应不利法律后果。

2021年9月3日 16:11

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