二手房买卖合同中表见代理的认定

     《民法典》第172条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,相对人有理由相信行为人有代理权的,代理行为有效。”该法条就是民法典对于表见代理的规定。表见代理是是指代理人不具有代理权,但因某种表面现象,足以使善意第三人相信代理人有代理权而与代理人有法律行为,由此产生的法律后果应由本人承担的无权代理。通俗地讲,如果一个中间人实际没有权利代理房主处分房产,但他和房主关系特殊,比如母子、夫妻、亲属,或者曾经有过授权,甚至是伪造了授权书,足以让买房人相信他是有代理权的,继而基于这种信任,由其出面代理与买房人进行了交易,这就构成表见代理。表见代理的后果是,即便房主根本不知情、不同意卖房,那么买方作为善意第三人,其权利也会受到法律保障。构成表见代理的,在相对人和被代理人之间发生与有权代理一样的法律效果,即相对人和被代理人之间的合同有效。构成表见代理的要件主要有四点:1.行为人无代理权;2.相对人相信行为人具有代理权的事实或理由;3.相对人为善意且无过失;4.行为人与相对人之间的民事行为具备民事行为的有效要件。

     

     在二手房买卖中,为节省寻找房源和沟通交流的时间成本,购房人或出卖人一般都会经过房产中介进行房屋买卖。此时,房产中介提供居间服务,为购房人及出卖人构建沟通交流平台,促成买卖。如果购房人或出卖人因各种原因,可能会委托朋友、亲属等人代为与对方进行沟通交流,受委托人可能出于善意,促成买卖,超越了委托人的想法与对方达成买卖意向,最后发生纠纷,导致交易失败。

 

      作为专业从事居间服务的中介公司,应当审慎审查交易双方的主体资格,如果没有经过不动产权人授权签订房屋合同,应属无权代理。如确需委托他人代为进行房屋买卖的,应当出具书面的授权委托书,委托书中应当明确授权权限、时间等,避免受委托人越权代理,给买卖双方造成不必要的损失。不动产权证上对共有人有明确载明的,应尽量与不动产权人建立直接合同关系,如果权利人不在场,应审查委托代理情形,并保留严格审核授权情况的书面证据。

     

     此外,购买暂未取得不动产权证的夫妻共有或家庭共有的房屋,务必要有夫妻双方或家庭成员共同作为出卖方签字确认,对于无法全部到场的产权共有人,应当保留并收集一方存在表见代理的证据,比如授权委托书、房屋买卖合同、抵押合同、借款合同、结婚证、产权共有人身份证原件或复印件等。还有,兄妹关系并不构成法律意义上的表见代理的基础,而父母和子女的家庭关系、以及居住在标的房屋多年能否构成表见代理,司法实践中有着不同的观点。故对该类无权处分行为,购房人签订协议时也应当审查授权情况。作为购房人,对代理权应当负有一定的注意义务。

 

     因此,在签订合同时,不管是房产中介还是购房人,都应当审核出卖人的产权情况,如果共有人没有全部到场,应当注意保留相应的证据。如发生纠纷,建议及时委托专业人士处理,以最大限度的保障自己的合法权益。

2021年1月11日 16:35

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