房屋买卖合同中,违约金如何进行调整?

      二手房交易中,买卖双方大部分会在协议中约定违约责任条款,以保障协议顺利履行。但合同约定的违约金可能非常高,比如,一方违约违约方应当向守约方支付总房价的三倍甚至四倍的违约金。有人认为,不管约定的违约金有多高,本着合同双方意思自治的原则,法院不应该干涉。也有人认为,违约金体现的是补偿性,过高的违约金法院应当予以合理调整。

     

     在司法实践中,房屋买卖合同是无法继续履行还是只构成轻微履行障碍?合同双方过错程度,是主观恶意的违约还是因政策等其他原因所导致违约?法院会根据合同双方的过错程度、履约情况及违约责任的约定、涉案房屋的市场行情、守约方的损失等因素来认定原告主张的违约金是否过高或过低。违约金是合同履行出现问题时的权利救济法律手段,法律允许合同双方自由约定违约金,法院在当事人的请求下根据法律规定可以对违约金进行调整。但是法院调整违约金是对合同双方意思自治的干涉,需要满足一定条件和充分的法律依据才可进行调整。协议双方均应诚信履行合同,维护市场交易秩序。

     

     违约方主张约定的违约金过高,请求予以减少,违约方应当对约定的违约金过分高于守约方的实际损失承担举证责任。举证不能的,应当承担举证不能的不利后果,法院应当按照双方的约定数额确定违约金。此外,房屋买卖合同约定的违约金有无超出双方合同双方签订协议时应当预见的范围,这也是调整的一个因素。在这里,要考虑房地产市场价格波动性是否剧烈,短期内产生剧烈波动的可能性,违约金条款约定的内容是否是合同双方在签订合同时房地产市场普遍适用的条款,如该条款仍符合一般的房屋交易习惯,则并未超出被告签订协议时应当预见的范围,违约产生时,违约方应当按此承担违约金。

     

      如产生纠纷,协议约定的违约金严重不合理的,建议及时委托专业人士处理,以最大限度的保障自己的合法权益。

 

       违约金调整的相应法律法规:

       《民法典》第584条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益;但是,不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

      《民法典》第585条:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

       约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

       当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

 

       商品房买卖合同司法解释最新规定

       第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

 

       九民会纪要

       按照“谁主张、谁举证”的原则,《九民会纪要》第50条规定,主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。最高法院民二庭关于《九民会纪要》的理解与适用中认为,由于判断违约金是否过高的标准是违约造成的损失,守约方因更了解违约造成损失的事实及各种相关证据,因而其具有较强的举证能力。故此,违约方举证责任不能绝对化,守约方认为违约金合理的,应当提供证据予以证明。

2021年1月11日 16:29

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