二手房买卖合同解除后,中介费能否返还?

      二手房买卖中,很多买卖双方对自己和中介公司之间的法律关系并了解,认为如果房产没完成过户手续,就不需要支付中介费。但是实际中,中介公司只要促成房屋买卖合同的签订,如果不是中介公司过错导致合同解除的,居间合同的委托人应按照合同约定支付中介费。否则中介方可起诉委托人主张中介费。

 

      居间合同订立方是买卖双方和居间方中介公司,在中介公司不同意解除、又不具备解除合同条件的情况下,买卖双方自行解除仅是对买卖合同的解除,居间合同并没有解除。买卖双方的解除行为对中介公司并不具有约束力。在二手房买卖过程中,买卖双方经中介公司签订的房屋买卖合同,因各种原因房屋买卖合同无法继续履行,依照居间合同的法律规定,买卖双方仍然应向其支付报酬。

 

      本律师认为,合同解除后,关于中介费是否应当退还应根据合同解除的原因区分处理。

 

     一、因房地产新政中限购、限贷政策的出台造成 合同解除的情况。

     纯粹因房地产新政中的限购、限贷政策的出台造成 房屋买卖合同无法继续履行,合同任一方有权解除合同。但合同的解除系因新政的出台对购房人的履约能力产生了很大影响。购房人没有违约行为,合同因“不可归责于双方的事由”而解除。关于履约过程中产生的损失,依据公平原则进行分配。在这种情况下,居间合同因丧失了继续履行的基本条件,也应当一并解除。但是中介公司并非房屋买卖合同的当事人,其在居间事项中主要的义务是提供房源信息,促使房屋交易的达成,并协助办理房屋过户、按揭贷款等事宜。房产中介公司在此过程中不存在任何过错,故仍可根据居间合同的约定主张居间费用,但应扣除其尚未履行的协助办理房屋过户、按揭贷款等事宜的相关费用。

 

      二、因合同一方违约造成合同解除的情况。

      如果房屋买卖合同因一方违约而解除的,守约方有权要求违约方赔偿损失。在此种情况下,如中介公司不存在任何过错,合同解除后,如果仅就中介公司已完成的居间事项支付服务费用,而忽略合同履行后中介公司可获得的全部利益,这是有失公平的。因此,房屋买卖合同因合同一方根本违约而解除的,中介公司主张的合同约定的居间费用应当全部予以支持。守约方可就其支出的居间费用要求违约方承担。

 

     三、因中介公司在隐瞒、欺诈行为造成合同无效、被撤销、被解除的情况。

有的时候,中介公司为了得到报酬,故意隐瞒与房屋买卖合同订立有关的重要事项,如对购房者承诺可以通过其他途径帮助购房人得到购房资格或者获得贷款或隐瞒相关限购限贷限售政策,诱使购房人签订居间合同。中介公司的上述行为一旦被认定无效、被撤销、被解除的,因委托人向中介公司支付居间费用后并没有获得相应的服务,因此可以要求中介公司返还居间费用,并就其因此产生的损失向中介公司主张赔偿。

 

      为避免发生上述纠纷,首先,当然是要委托专业可靠的中介公司提供服务,如果有能力也可委托专业房产律师进行陪购,因为中介公司是为买卖双方服务的,促成过户才是中介公司的目标,而专业律师仅向委托人提供服务,考虑的是委托人的利益。其次,最好在《居间合同》中明确,如果不是因买卖双方的原因造成房屋买卖合同解除的,则中介公司应退还全部居间服务费,避免后续发生纠纷。

2020年12月27日 15:09

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