签订房屋买卖合同后,发现购买的房子被查封,该怎么办?

      买房是人生中的重要事情,大部分的人在打算打算购买房屋的时候就是一个购房菜鸟,有些人存了很多年的钱,千辛万苦买下了一套房子,可是直到过户的时候才发现,这房屋竟然被查封了,那样购买查封房子怎么处理呢?

     

     一、 购房人可以对查封提出异议。

   

     根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。

     

     根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

    (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

    (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

    (三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

    (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

      因此,从上述法律规定可以看出,只要购房者同时符合已经支付所有购房款、已经实际占有、没有过错这三个标准的话,那样即使买到查封房子也无需太担心,只要购房者向法院提出异议,并且作出相关说明,法院便会将房屋解封。

      关于已经实际占有房子。在司法实践呢中,若买卖双方已办理房子交接手续,一般会在物业公司变更业主登记姓名,并由购买方缴纳使用房子所产生的水、电、燃气、物业等费用。通过向法院提供相关缴费凭证等证据证明对上述房子已实际合法占有。有些正在进行装饰装修,也应认定为法律意义的实际占有。关于非买受人自身原因是指没有过户不能归咎于房屋购买方,比如出卖人不予配合等原因。但是在具体操作的时候,购买方应当保留相关的微信、短信聊天记录等证明房子未办理产权的原因在卖方。

 

      二、购房人可以等待房屋解封后继续过户

      这里要着重提下的是,如果卖方的房屋被法院查封,而卖方要求购买方先拿出部分购房款来替他偿还债务,然后再办理过户交易手续的话,那购买方要非常慎重,要注意把握以下几点:

      

      要求卖方提供其所有的与民事诉讼相关的资料,起诉状、法院受理案件通知书等,了解欠款金额,必要时要旁听该案件的开庭审理;要求卖方与法院和债权人协商解除查封的方式和时间;如果购买方决定为卖方清偿债务,要将购房款直接支付到法院并要求卖方方出具相应的收据,千万不能直接将购房款交给卖方;购买到被查封房屋的法律风险很大,一定要非常谨慎。房屋涉诉至少说明卖方的资金压力是很大的,但是这种情况下价格一般都会比较低。如购房者不幸购买到被法院查封的房子,要及时与不动产登记机构及查封法院了解查封信息及案件情况;

     

      三、购房人可以解除房屋买卖合同,要求卖方承担违约责任

     法院查封有可能是一个长时间的过程,而且房产有可能被申请强制执行。如果购房者不想继续购买房子,则建议尽快委托律师起诉卖方,要求解除合同,返还已支付的购房款,并要求卖方承担相应违约责任。

 

      这里要提醒大家,根据司法实践来看,购买被查封的房产,比购买设定抵押权的房产,风险要大得多,因为有抵押权的房产,只要能还钱,通常抵押就能解除,而被查封的房产,有钱也不一定能解封。在遇到这种情况后,一定要委托专业的房产律师帮助你进行处理。

2020年12月27日 15:04

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